Od 1. července 2025 vstupuje v platnost novela zákona o DPH, která výrazně mění pravidla pro prodej nemovitostí. Nově se mění lhůty, kritéria rekonstrukcí a posuzování typů staveb. Dotkne se to nejen developerů, ale i běžných prodávajících, kupujících a investorů.
Doposud bylo možné prodat nemovitost bez DPH po 5 letech od kolaudace. Nově se tato lhůta zkracuje na 23 měsíců.
Pokud prodáte nemovitost dříve než za 23 měsíců od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce, musíte k ceně připočítat 21 % DPH.
Koupíte novostavbu v říjnu 2023 a chcete ji prodat v květnu 2025. Uplynulo jen 20 měsíců – při prodejní ceně 6 milionů Kč musíte připočítat 1,26 milionu DPH.
Zákon o DPH – § 56 o prodeji nemovitostí
Pokud do nemovitosti investujete do rekonstrukce více než 30 % budoucí prodejní ceny, považuje se nemovitost za novou. To znamená, že pokud ji prodáte do 23 měsíců, vztahuje se na ni DPH – stejně jako u novostavby.
Rekonstruujete byt za 1,2 milionu Kč a plánujete prodej za 4 miliony Kč. Rekonstrukce tvoří přesně 30 % – pokud prodáte před uplynutím dvouleté lhůty, musíte zaplatit 840 tisíc Kč DPH.
Naopak menší úpravy (např. výmalba nebo podlahy do cca 200 tisíc Kč) obvykle nevedou ke změně daňového režimu.
Nově bude při posuzování, zda je prodej osvobozen od DPH, klíčový zápis v registru RÚIAN a katastru nemovitostí. Rozhodující bude evidovaný typ stavby – ne její faktické využívání.
Prodáváte chatu, kterou reálně užíváte jako rodinný dům. Ale pokud je v RÚIAN vedená jako „rekreační objekt“, můžete ztratit nárok na osvobození od DPH. Doporučujeme zkontrolovat zápisy v RÚIAN a katastru nemovitostí. Pokud neodpovídají skutečnosti, včas požádejte o opravu.
RÚIAN – registr územní identifikace
Nahlížení do katastru nemovitostí (CUZK)
Podívejte se na mé další články
